대출 한도 계산기 (LTV·DTI)
대출 한도는 담보로 정해지는 한도와 소득으로 정해지는 한도 중 작은 쪽입니다. 둘을 각각 계산해 비교합니다.
LTV 한도 = 주택가격 × LTV% · DTI 한도 = 월 상환여력을 원리금균등으로 역산한 원금
LTV와 DTI는 무엇이 다른가요?
- LTV(담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐. 6억 집에 LTV 70%면 4.2억
- DTI(총부채상환비율) — 연소득 대비 연간 원리금 상환액이 얼마까지 허용되느냐
두 기준을 모두 통과해야 하므로 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 소득이 낮으면 집값이 높아도 DTI에서 막히고, 소득이 높아도 담보 가치가 낮으면 LTV에서 막힙니다.
DSR은 무엇인가요?
DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자만 보지만, DSR은 기타 대출의 원금까지 포함합니다. 그래서 신용대출·자동차 할부가 있으면 DSR이 훨씬 빡빡하게 나옵니다. 현재 실무 심사에서는 DSR이 주된 기준인 경우가 많으므로, 기존 대출이 있다면 이 계산기 결과보다 한도가 줄어들 수 있습니다.
6억 집에 연봉 5천만원이면 얼마까지 나오나
LTV 70%, DTI 40%, 금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 가정해 보겠습니다.
- LTV 기준 — 6억 × 70% = 4.2억
- DTI 기준 — 연소득 5,000만 × 40% = 연 2,000만원, 월 약 166만원까지 상환 가능
- 금리 4%·30년이면 1억당 월 상환액이 477,415원이므로, 166만 ÷ 47.7만 ≈ 3.5억
둘 중 작은 값인 3.5억이 한도입니다. 집값이 아니라 소득이 한도를 정한 경우입니다. 여기서 금리가 5%로 오르면 1억당 월 상환액이 536,822원이 되어 한도는 3.1억으로 줄어듭니다. 금리가 오르면 이자만 늘어나는 게 아니라 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄어듭니다.
방공제가 한도를 더 깎습니다
주택담보대출에는 소액임차보증금 최우선변제금만큼을 한도에서 빼는 관행이 있습니다. 집이 경매로 넘어가도 세입자가 우선 가져갈 금액을 은행이 미리 확보해 두는 것으로, 흔히 방공제 또는 방빼기라고 부릅니다.
금액은 지역과 시기에 따라 다르고 방 개수만큼 곱해지는 경우도 있습니다. 계산상 3.5억이 나와도 실제 승인액은 그보다 수천만원 적게 나오는 일이 흔한 이유가 여기 있습니다. MCI·MCG 같은 보증보험에 가입하면 방공제를 면제받을 수 있지만 보험료가 듭니다.
실제 한도가 계산과 다른 이유는?
이 계산기는 순수 수식만 씁니다. 실제 심사에는 신용점수, 방공제(소액임차보증금), 지역별 규제, 상품별 우대·가산금리, 보증기관 조건이 더 반영됩니다. 은행 상담 전 대략의 감을 잡는 용도로 쓰세요.
특히 기존 대출이 있다면 DSR에서 먼저 막힙니다. 신용대출 5,000만원(연 5%, 5년 분할)이 있으면 원금까지 계산에 들어가 연간 상환액이 1,100만원 넘게 잡히고, 그만큼 주택담보대출 여력이 줄어듭니다. 신청 전에 기존 대출을 정리하는 것이 한도를 늘리는 가장 확실한 방법입니다.
LTV·DTI 비율은 규제와 상품에 따라 수시로 바뀝니다. 이 계산기는 비율을 직접 입력받으므로, 현재 적용되는 값을 금융기관에 확인해 넣으세요.